03.04.2010 07:10
План президента Обамы по спасению ипотечного рынка США признан неудачным. По данным совместного доклада Управления по контролю за денежным обращением и Управления по надзору за сбережениями Министерства финансов ,более половины заемщиков США, рефинансировавших ипотеку в 2009 г., спустя девять месяцев снова объявили дефолт. Ожидается, что в 2010 году около 4,5 млн. объектов могут быть отчуждены. По мнению Директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, это может привести к падению цен на жилье в США ещё на 15% в течение 2010 года в так называемых "точках subprime". Повторные дефолты по рефинансированным в первом квартале 2009 года кредитам к концу года составили 51,5%. Количество просроченных на, как минимум, 30 дней платежей выросло до 57,9%. Число домохозяйств, просрочивших платежи по ипотеке более, чем на 60 дней, возросло до 2,39 млн. в четвертом квартале, то есть на 13,1% по сравнению с предыдущими тремя месяцами и на 49,6%, чем годом ранее. Американские заемщики делают все, чтобы выплачивать взносы по ипотеке, в то время как падающие цены на жилье заставляют их платить больше, чем стоит их недвижимость. Около 24% недвижимости, купленной по ипотеке, "ушла под воду" в четвертом квартале (т.е. долг по ипотеке превысил рыночную стоимость жилья). Средняя цена дома в феврале составила $165100 – на 28% меньше по сравнению с пиком, отмечавшимся на рынке в июле 2006 года. А в 2010 году около 4,5 млн. объектов и вовсе могут быть отчуждены. На количество отчуждений влияют два фактора: уровень безработицы в стране и падение цен на четырехкомнатные квартиры недвижимость. Прогнозы говорят о том, что в течение ближайших четырех лет в США будет отчуждено за долги 8,1 млн. домов (16% от общего числа приобретенных по ипотеке объектов). В случае, если уровень безработицы достигнет 8%, количество отчужденных домов увеличится до 9 млн. Если же безработица превысит 8%, то отчуждено будет уже более 10 млн. домов. Уровень безработицы в феврале текущего года составил 9,7%. Что касается снижения цен, то здесь нужно анализировать статистику не в целом по стране (так, например, за 2009 год цены снизились на 3,87% по данным индекса Case-Shiller), а статистику по штатам с учетом такого фактора, как выдача там subprime-кредитов. Действительно, есть такие районы, где цены немного выросли (например, Бостон, Вашингтон, Филадельфия). Но по-прежнему проблемными остаются Майами (-24,3%), Детройт (-22,5%), Чикаго (-21,6%), Сакраменто (-18,9%), Лас-Вегас (-29,7%), Сан-Франциско (-17,55%). Инвесторов из России сегодня очень активно призывают покупать недвижимость именно в точках subprime, однако мы предупреждаем, что до какой бы то ни было покупки необходимо проводить самостоятельный анализ, а не слепо доверять информации о закончившемся падении цен в США. Сегодня в этой стране рынок жилой недвижимости по-прежнему далек от понятия "восстановление". Количественный показатель обратного выкупа закладных на рынке недвижимости США падает второй месяц подряд. Он демонстрирует наименьший годовой прирост за последние четыре года даже на фоне государственной поддержки рынка недвижимости. Показатель обратного выкупа закладных, который включает в себя отказ выплаты ипотеки, аукционы по продаже домов, а также выкуп домов банками, составил 308524 единицы недвижимости в феврале, что на 2% меньше, чем в январе, но все же на 6% больше, чем аналогичный (февральский) показатель прошлого года. Это наименьший годовой прирост данного показателя, зафиксированный с января 2006 г. В США уже 17 месяцев подряд наблюдается бюджетный дефицит. В феврале, по данным казначейства, в США был зарегистрирован дефицит бюджета в $220,91 млрд. Аналитики предсказывали это заранее, и прогноз оправдался. В феврале прошлого года этот показатель составлял $193,86 млрд. В феврале 2010 г. расходная часть бюджета возросла до $328,43 млрд. Это самый большой показатель за всю историю. В прошлом году он составил $281,17 млрд. Пока попытки Администрации президента США Барака Обамы по спасению ипотечного рынка нельзя назвать успешными. Согласно программе Home Affordable Modification Program (HAMP), к концу 2012 года предполагалось рефинансировать ипотечные кредиты для 3-4 млн. заемщиков. Но из-за сложности этой процедуры в рамках HAMP по состоянию на конец февраля было реструктурировано четырехкомнатные квартиры всего 168708 просроченных кредитов (из 1 млн. заемщиков, обратившихся за помощью). На балансе девяти национальных банков и трех сберегательных ассоциаций сейчас находятся 34 млн. объектов на общую сумму $6 трлн. То есть примерно 64% от общего числа всех ипотечных кредитов в США.